현실을 직시하는 첫 단계
내가 살 수 있는 집의 기준 세우기
30대 부부가 가장 많이 하는 착각 중 하나는 대출을 최대한 끌어모으면 원하는 집을 살 수 있다는 믿음이다
하지만 진짜 첫걸음은 살 수 있는 집이 아니라 유지할 수 있는 집을 찾는 것에서 시작된다
단순히 매매가만 보는 것이 아니라 매달 부담해야 하는 원리금 상환액과 생활비의 균형을 맞춰야 한다
보통 금융기관에서는 총부채원리금상환비율(DSR)을 기준으로 대출 한도를 산정한다 연소득의 40% 이내에서 원리금 상환이 가능해야 한다는 의미다
예를 들어, 부부 합산 연소득이 8,000만 원이라면 연간 상환 가능한 금액은 약 3,200만 원 정도다
이를 30년 원리금 균등상환으로 환산하면 대략 3억 원 안팎의 대출이 적정 수준이 된다
여기에 전세보증금, 예적금, 부모님 지원 등을 합쳐야 현실적인 총 구매 가능 금액이 나온다 이 계산 없이 무작정 이 동네는 지금 오르니까로 접근하면 매달 빠듯한 생활에 허덕이게 된다 내 집 마련의 출발점은 숫자 감각을 현실화하는 일이다
부부 재무 상태를 정밀 점검하라: 총자산표와 현금흐름표 만들기
집을 사기 전에는 얼마짜리 집을 살 수 있을까?보다 우리 자산 중 얼마를 집에 묶을 수 있을까?를 먼저 계산해야 한다
이를 위해 필요한 것이 총자산표와 현금흐름표다
총자산표에는 예금, 적금, 주식, ETF, 퇴직연금, 전세보증금 등 모든 자산을 넣고 부채에는 대출금·마이너스통장·신용카드 할부까지 포함한다
이후 현금흐름표에서 매달 들어오는 실수령액과 지출 구조를 분석해야 한다
가령 부부 실수령액이 700만 원이고, 생활비·육아비·저축 등을 합쳐 월 500만 원을 지출한다면, 매월 200만 원 을 안정적으로 원리금 상환에 투입할 수 있는지가 관건이다
이 계산이 끝나면 주택 구매 예산이 자동으로 산출된다
예를 들어 보유 현금 1억 원 + 대출 가능금액 3억 원이면 총 4억 원이 한계선이다
그 이상의 금액대 주택을 노린다면, 전세를 끼거나 신용대출을 활용해야 하지만 이는 금리 상승기에는 매우 위험하다
부부의 재무 상태를 수치화하지 않고 내 집 마련을 논하는 것은 감정의 영역에 머무는 셈이다 숫자는 냉정하지만 그만큼 안전하다
대출과 금리의 함정
시뮬레이션 없이 계약하지 말 것
많은 초보자들이 대출 이자 내는 건 괜찮다”ㅣ라고 쉽게 생각하지만 금리 1% 차이는 30년 동안 수천만 원의 차이를 만든다
예를 들어 3억 원을 30년 동안 연 4% 고정금리로 빌렸을 때 월 상환액은 약 143만 원이다
하지만 금리가 5%로 오르면 월 상환액은 161만 원으로 늘어난다
1년이면 216만 원, 30년이면 6,480만 원 차이다
따라서 계약 전에는 금리가 1% 더 오르면 내 가계는 견딜 수 있을까?를 반드시 계산해야 한다
또한 단순히 대출 한도만 확인할 게 아니라
• 고정금리 vs 변동금리
• 중도상환수수료 존재 여부
• 이자 계산 방식(원리금 균등 vs 원금 균등)
을 비교해야 한다
은행에서는 대부분 원리금 균등상환을 제시하지만 실제로는 원금균등상환이 장기적으로 이자 부담이 적다
한편 DSR 40% 규제를 넘지 않더라도 육아휴직·이직·출산 등으로 소득이 일시 감소하는 상황까지 감안해야 한다
내 집 마련은 현재 소득으로만 계산하는 게 아니라 미래 변동성까지 포함해 계획하는 프로젝트다
장기 계획 세우기
집은 투자가 아니라 현금흐름 자산이다
내 집 마련의 마지막 계산은 단순히 살까, 말까의 문제가 아니다
이 집이 내 10년 인생 계획 안에서 어떤 역할을 할지 명확히 정의해야 한다
예를 들어 첫 집을 거주용으로 사지만, 5년 뒤 더 큰 평수로 갈아타거나 임대를 줄 계획이라면 전세가율과 주변 임대 시세를 미리 분석해두는 것이 현명하다
이는 단순히 시세차익이 아니라 향후 전세보증금으로 레버리지를 확장할 수 있는 기반이 되기 때문이다.ㅣ
또한 내 집 = 자산의 70% 이상을 차지하는 구조는 위험하다
주택가격 하락기에 유동성 위기가 올 수 있으므로 투자자산과 현금비중을 20~30%는 유지하는 것이 좋다
특히 30대 부부라면 향후 자녀 교육비, 노후 자금, 보험료까지 장기 지출이 늘어날 가능성이 높다
따라서 내 집 마련은 언제 살까?보다
얼마짜리까지 사야 안정적인가?가 진짜 질문이어야 한다
결국 집은 사는 순간 빚이지만 잘 설계하면 현금흐름의 토대가 된다
모든 계산은 그 한 줄로 귀결된다
집을 감당할 수 있는 능력을 숫자로 증명할 수 있을 때비로소 내 집 마련은 시작된다