급변하는 부동산 시장과 지난 내 부동산 투자는?
최근 서울과 수도권 주요 지역 부동산이 하락세로 잠잠하던 분위기가 일부 지역을 중심으로 상승 전환되며, 시장의 심리가 빠르게 바뀌다가 정부가 내놓는 규제 정책으로 또다시 조정되는 양상이다
가격을 잠시 억제하는 상황이지만 장기적으론 오를것이라 생각한다
이런 시장의 변화 속에서 작년 실거주 목적으로 구입한 필자의 집은 큰 변동이 없었다 뉴스에서는 연일 서울 전고점 회복 이야기가 오르내리는데 우리 집만 조용하다 이유를 곰곰이 생각해보면 단 하나였다 서울 중심과의 접근성이다 출퇴근 시간으로 90분이 넘는 거리, 편의시설이나 생활 인프라도 서울에 비해 다소 부족하다
첫 실거주, 남편의 직주근접과 신축이라는 장점을 믿고 선택했지만, 1년이 지나 돌아보니 부동산 가치의 핵심은 결국 입지라는 사실을 다시 느끼게 된다
첫째, 예산의 여유가 장기보유를 결정짓는다
부동산 시장은 금리, 경기, 정책이 수시로 바뀌기 때문에, 단기 시세에 일희일비하기보다는 장기적으로 버틸 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다 그러기 위해선 무엇보다 예산의 여유가 필요하다 원리금 상환 후에도 연간 약 2천만 원 정도의 여유가 남는 구조를 유지하는 것을 목표로 삼았다 단기적으로는 투자금이 부족해 보여도 장기적으로는 안정적인 자산 관리가 가능하기 때문이다
부동산은 단순히 사는 순간보다 보유하는 시간이 훨씬 길다 그 시간 동안 유지비, 재산세, 관리비, 수리비 등 다양한 비용이 발생한다 이 모든 걸 감당할 수 있어야 진짜 장기보유가 가능하다 실제로 시장이 조정될 때 흔들리지 않는 사람들은 대출 압박이 크지 않은 사람들이다 버틸 수 있는 체력이 있어야 하락장을 지나 다시 오는 상승기를 맞이할 수 있다 이번 실거주 경험을 통해 부동산은 수익의 아쉬움도 있지만 장기보유가 가능하다 라는 점에서 조금은 위로가 되었다
둘째, 서울 접근성과 출퇴근 동선이 부동산 가치를 좌우한다
두 번째 기준은 출퇴근 시간과 접근성이다 지도상 거리도 중요하지만 대중교통 그 중에서도 정시성이 높은 지하철을 통해 최소 환승을 하면서 실제 이동 시간이다
그에 반해 내가 거주하는 집은서울의 주요 3대 업무지구인 강남, 여의도, 시청까지 지하철 소요시간은 편도 각각 2시간, 1시간 20분, 1시간 20분이 걸린다
표면적으로는 수도권이지만, 출퇴근 현실은 결코 가볍지 않다 결국 이 차이가 시세에 반영된다
서울 접근성은 단순히 직장인뿐 아니라 임차 수요에도 직접적인 영향을 미친다 출퇴근이 편한 곳은 전세 수요가 꾸준히 유지되고 실수요 중심의 거래도 활발하다.
반면 출퇴근이 어렵고 교통망이 불편한 지역은 거래가 급감한다 부동산의 본질은 결국 생활권 가치다 1시간 내 접근 가능한 지역이 시장에서 꾸준히 평가받는 이유다 다음번에 집을 선택한다면 실거주든 투자든 서울 주요 업무지구까지 1시간 이내라는 기준을 최우선으로 삼을 생각이다 입지는 시간이 지나도 변하지 않기 때문이다
셋째, 부부의 합의와 자산 보유의 의미를 다시 생각하다
부동산은 숫자만으로 움직이는 자산이 아니다 함께 사는 가족의 합의, 감정, 생활 패턴까지 모두 반영된 복합적인 선택이다 남편의 직장과 라이프스타일을 고려해 준신축 아파트를 선택했던 이번 결정도 결과적으로 나쁘지 않았다 다만 장기적으로 보면 편의보다 가치를 우선해야 한다는 점을 느꼈다 다음 상승장이 온다면 어느정도의 수익 실현 후 새로운 투자 방향을 함께 논의하기로 했다
한 가지 위안이 되는 점은, 매수 시점이 지난 상승기 대비 약 28% 하락한 구간이었다는 것이다 거래가 급감하고 흔들리는 시기에도 가격이 크게 하락하지 않는 점이 심리적으로 안정감을 주면서도 중장기적으로 회복 여력이 충분하다는 생각이 들었다
자본주의 사회에서 현금의 가치는 시간이 갈수록 하락하고 부동산과 같은 실물자산은 제한된 공급 덕분에 장기적으로 가치가 유지될거라 생각한다
시장은 오르고 내리지만 보유의 힘은 시간과 함께 커진다 이번 경험을 통해 부동산을 단순한 투자 수단이 아니라 내 가족의 안정과 시간을 지켜주는 자산으로 바라보게 되었다